הוצאות חריגות בבניין משותף

מהי הוצאה חריגה בבניין משותף? האם ניתן לחייב בהוצאה זו ללא אישור של רוב בעלי הדירות במבנה המשותף ומתי מחוייב רוב של 100% מהדיירים על מנת לאשר הוצאה חריגה זו או אחרת? על שאלה זו ואחרות נסביר במאמר זה.

הגדרות חשובות

תשלום ועד בית - סעיף 58 לחוק המקרקעין מורה על כך שכל בעל דירה בבניין משותף חייב לשאת בהוצאות האחזקה והתחזוקה הקבועים והחד פעמיים של החלקים המשותפים בבניין המשותף, הוצאות המכונות הוצאות ועד הבית.

חריגים - הוצאה חריגה בבניין משותף משמע גבייה נפרדת של וועד הבית, שאינה קשורה לאותו תשלום שוטף שנגבה בקביעות מדי חודש מהדיירים.

ועד הבית - חוק המקרקעין קובע שועד הבית הוא זה שמוציא לפועל את רצונם של דיירי הבית בהתאמה מלאה להחלטותיהם באסיפות הדיירים בכל הקשור לפעולות שוטפות הנדרשות לאחזקתו וניהולו השוטף של המבנה המשותף והרכוש המשותף השייך לכל בעלי הדירות. (סעיף 65 בחוק המקרקעין).

הוצאות חד פעמיות – שאינן חריגות

חשוב להבין שאמנם גביית תשלום נוסף מעבר לאותם תשלומים שוטפים של וועד הבית נחשבת כהוצאה חריגה, אך לא תמיד מדובר על מצב חריג, שכן יש מצבים רבים בהם נדרשים הדיירים להשקיע בשיפוץ הלובי של הבניין וזאת על מנת לשמור על ערכו של הבניין, בקניית והתקנת תיבות דואר חדשות, בצביעה ושיפוץ חיצוני של חזות הבניין ועוד. בנוסף, לא אחת קורה מקרה לא צפוי שמחייב הוצאה כספית נוספת שחורגת מהתקציב השנתי, אם על מנת לתקן נזילה בגג, לתקן את מצלמת האינטרקום בלובי ועוד.

סעיף 69 של חוק המקרקעין קובע שנציגות ועד הבית הינה המורשית של כל בעלי הדירות בכל הקשור לאחזקה וניהול של הבית המשותף. בהתאם, נציגי ועד הבית רשאים לחתום על חוזים הקשורים לבניין המשותף, להיות צד בהליכים משפטיים ובכל משא ומתן בשם כל בעלי הדירות. לכן, במקרה בו מדובר על הוצאה חריגה בבניין משותף, באם ההוצאה קשורה לתחזוקת הרכוש המשותף וגובה התשלום אינו חריג, הוועד רשאי לדרוש מהדיירים תשלום נפרד ונוסף המיועד לטיפול באותו מקרה שנחשב לחריג.

הוצאה חריגה – מי מחליט?

במקרה ומדובר על הוצאה חריגה (בהיקף הכספי או בכל הקשור אל סיבת ההוצאה), הוועד חייב לכנס אסיפת דיירים וזאת על מנת לאשר את ההוצאה וזאת גם אם קיימת יתרת כסף בחשבון הוועד שמאפשרת את אותה הוצאה. במקרים חריגים תמיד יש לערב את כל הדיירים ולקבל את הסכמתם מראש.

המקרים בהם הוועד מחוייב להסכמתם של הדיירים לביצוע הוצאה חריגה הם מקרים בהם ההוצאה החריגה תגרום לגרעון בחשבון וועד הבית המשותף. מקרים בהם ההוצאה החריגה נעשית משום שיפור של מצב קיים ולא כחלק מאחזקתו של הבניין. מקרים בהם הועד מעוניין בהשכרת שירותיו של יועץ חיצוני לבניין, במקרה של תביעה משפטית ובמקרה בו נדרשת הוצאה גדולה מאוד שלא הייתה צפויה וזאת על מנת להוסיף מעלית לבניין, לתקן חלק מסויים במערכת הבניין ועוד. התשלום של ההוצאה החריגה יהיה תמיד בהתאם לשיטת החישוב הנהוגה באותה בניין לגבי סכום ועד הבית.

החלטות אסיפת ועד הדיירים חייבות להתקבל ברוב דעות. החלטות שעיקרן הוצאות מסוג חובות או תשלומים שלא הוגדרו בפרק ו' לחוק המקרקעין או כל הוצאה המשנה את הזכויות של הדייר, לא תהיה ברת תוקף אלא אם הדייר הסכים לה. בחוק המקרקעין יש פירוט אודות הסכמות שאינן טעונות הסכמה של רוב בעלי הדירות והחלטות שמחיבות את הסכמתם של רוב בעלי הדירות ולכן באם קוראי מאמר זה מעוניינים לברר אודות הוצאה חריגה ספציפית של ועד הבית, ההמלצה היא לפנות ישירות אל הרשום בחוק המקרקעין.

כדי לחסוך לכם הרבה כאב ראש - HomeNet - תוכנה חינמית לניהול ועד הבית